地票：统一城乡用地市场的创新试验

　　《深度·调研》版将聚焦全面深化改革的最新进展，解析热点，破解难点，着重介绍一些地方和部门对改革的新思考、新经验，分析这些体制、机制创新能否在更大范围推广、有何积极意义。在党的十八届三中全会提出建立城乡统一的建设用地市场之后，重庆关于“地票”的改革引起了人们更多的关注。为此，本版刊发本报记者对重庆地票改革的调研，以及专家学者的讨论，以飨读者。重庆的试验是探索性的，还有待于实践的进一步检验，专家意见也仅供读者参考。

　　城市化过程本身应该是耕地增加过程，不管是美国，还是东南亚，都是如此。因为城市用地集约，一般来说，城市人均用地100平方米，但是农村人均建设用地要到200平方米，我国农村是多年保持在人均250平方米左右。当农民进了城，在城市里用掉了城市建设用地，如果他们的农村用地退出来，那么农地应该增加，这是个自然的增减过程。

　　“现实情况是城市发展把24亿亩耕地变成了18亿亩，原因就在于两头占地。”重庆市市长黄奇帆认为，耕地越来越少引发了严格的保护政策，进而导致城镇用地紧张：“我们的想法是在宏观上动脑筋，既要让农地退出这种自然过程能够顺利进行，同时又不使用行政命令的方式，改革的产物就是地票。”

　　何为地票

　　一种将农村用地指标转移到城市使用的交易品，也就是“地票”，主要指包括农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等闲置的农村集体建设用地，经过复垦并经土地管理部门严格验收后，产生的建设用地指标

　　在现行法律框架下，在城市用地，不论是修路、盖房还是建设绿地，都需要指标，这个指标由国土资源部门按年份配给各地，每个地方当年建设发展中所用的土地面积不能超过这个指标的数量。

　　重庆“地票”制度是“增减挂钩”升级版，从先占后补变为了先补后占；同时在制度设计中引入市场机制，从原先政府分配指标，变为了以拍卖形式分配指标，指标价格由市场确定；地票收益全部归农村土地权利人。

　　从流程上看，重庆地票制度整体有三个环节：地票生产——地票交易——地票使用。地票的生产主要来自于农村建设用地的复垦，这里的农村建设用地主要包括农村集体的建设用地和农民的宅基地。

　　在复垦环节，重庆地票制度特别强调农民的自愿申请，并要求申请者除复垦宅基地外仍有合法稳定居所。从记者调查情况看，当地农民用于申请复垦的宅基地主要是老人遗留下来的或转户进城后闲置的宅基地。

　　复垦过后的土地经过严格验收检查并留足保障农村发展用地后剩余的指标将生成地票，并进入交易环节。在整个交易环节中，重庆土地交易所是核心组织。它负责搭建地票的交易平台，组织供需双方的对接，保障地票买卖双方各自的权益。#p#分页标题#e#

　　在地票交易环节，市场化的思路非常明显。交易所市场在商品交易发展进程中，是一种比较高级的形式。曾设计我国股票市场的重庆市长黄奇帆把股票市场强调的“公开、公平、公正”理念复制到了重庆土地交易所。

　　在每一场地票拍卖会前，土地交易所会广泛发布交易信息，以确保参加交易的市场各方信息对等，在交易过程中，出价的高低是决定谁能获得地票的唯一条件。

　　对于市场机构来说，买到了地票并不意味着拿到了土地，如果想把用地指标落实到土地上，仍然需要参加土地“招拍挂”流程。

　　对于开发机构来说，持有地票意味着在选择地块时更主动，对于开发商看中的没有指标的城镇规划范围内的地块，可以凭地票申请征转用后将其纳入“招拍挂”流程。