全国房地产新格局终将形成，随着城乡二元结构的打破，城市居民和农民都将受益。农村集体土地的使用可以通过市场交易来完成，这是我国土地管理制度中一个重要的变革。
8月26日国家通过关于修改土地管理法、城市房地产管理法的决定。本决定自2020年1月1日起施行。现行土地管理法自1986年公布以来，曾历经1988年第一次修正、1998年8月全面修订、2004年8月第三次修正。由此可见，15年后，土地管理法再次修订。集体经营建设用地入市终将全国推广。
这么多年来，农民想进城，但苦于不能真正融入城市，市民想下乡，更是不能随意买房。刨除个别富人下乡纯粹是为了消遣，更多的市民则是被逼到了农村“租房”，因为农村的房子是不能用来买的嘛！虽然私底下的交易农民也确实获益了，然而毕竟不合法。
多年来，乡下一种房产的盛行，其实也恰恰是被高房价“挤出”城市的市民与迫切需要增加财产性收入的农民之间自发的一种内心愿望的表达，但是这种交易并不合法。
现在地球都是一个村了，可是城乡二元结构还没有打破，也就是城乡之间的流动还不是那么健全，如今允许农村集体建设用地入市，或将意味着城乡之间真正走向市场化。
据了解，新法有三方面突破，第一，首次对土地征收的公共利益进行明确界定，我们都知道过去国家需要土地就可以征收为国有，但因为法律并不明确，所以难免各种纠纷发生。
第二，首次明确了土地征收补偿的基本原则是保障被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。这样就从法律上为被征地农民构建了一个更加完善的保障体系。
三是完善了土地征收程序，被征地农民在整个过程中有更多参与权、监督权和话语权。
在集体经营性建设用地入市方面，这次修法破除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍。删除了原来土地管理法第43条，任何单位或个人需要使用土地的必须使用国有土地的规定。增加规定农村集体建设用地在符合规划、依法登记，并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下，可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用，同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。
这是很大的创新，以前农村土地不能直接进入市场流转，如今不仅可以了，而且步骤还简单了，可以说改变了原先建设用地只能用国有土地的格局，不仅影响了城市土地市场，同时对农村市场也是一个极大的利好。
一部分农村村民已经进城落户，对他们原来在农村的宅基地是否允许退出，这次修改允许已经进城落户的农村村民自愿有偿退出宅基地。当然，如果农民不愿意退出宅基地，不能强迫其退出宅基地，必须是在自愿有偿的基础上。
这两年农村也在开展办理登记制度，农村房屋也要有房产证，也要进行不动产统一登记。不得不承认，农村由于社会现实问题，很多房屋闲置，造成大量的浪费，如果调配资源，也让农民从中获益，成为未来国家工作的重点方向。这样陪伴农民一辈子的老宅子也将有了归属，并有了法律保障。说白了就是退出宅基地可以给物或给钱。其目的很简单：一方面增加了进城落户农民的收益，另一方面也腾出了部分宅基地，让农村还没有宅基地的人可以分得宅基地。
如果是这样，那也将意味着农村土地未来几年将大大升值，那么你是不是要放弃农村宅基地进城买房，那还要根据自己的需要来考虑。不管你愿不愿意，退不退应该是因人而异，也是自愿的，不能强求。但是，商品房的产权是70年，而农村宅基地的产权是永久的，并且可以继承。将来如果遇到征地啥的，或许有大量补偿金，实在不行将来也可以收租金嘛，所以，可能很多人会选择老老实实在农村，那么就不要轻易退出宅基地，这是你赖以生存的资本。
农地入市对农民将形成一个持续合法的收入，这是一项隐形财富。农村获益，其实对城市居民也没有坏处。无论如何，未来城乡之间都将是融合的趋势，界限越来越不明显。农村的集体用地入市，不管是以什么形式供给，都将成为市场上的住房供给，可能更多以租赁形式出现，解决大家的租房问题，对抑制租金起到积极影响，那么当人们租房不成问题了，房价还会大涨吗？如果集体建设用地成本下来了，房价不也理论上应该下降吗？如果农村土地被利用起来，城市的土地和房子价格还会紧张吗？至少会缓解一些吧！
那是不是意味着城市居民可以随便下乡买房了？发改委指出，城里人到农村买宅基地的口子不能开，按规划严格实行土地用途管制的原则不能突破，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。
其实农地入市与发改委强调的城里人到农村买宅基地的口子不能开一点都不矛盾，开口子的事是一种乱象，也是的确存在的，所以三番五次强调这个正是对乱象的回应。但不代表没有活口，这就是对农地入市的一种重新界定，增加了城市建设用地的供给源。
